Nas últimas duas décadas, os EUA viram sua base industrial mudar da manufatura tradicional para o setor de tecnologia. Para alguns, isso trouxe salários mais altos, ainda mais elevados pela substituição de planos de pensão por ações, dando-lhes enorme poder de compra.
No entanto, para muitos outros trabalhadores qualificados – como professores, policiais, funcionários de lojas e restaurantes -, esse movimento tornou cada vez mais difícil comprar uma casa nas principais cidades dos Estados Unidos.
À medida que a geração dos millenials (pessoas nascidas entre 1980 e 2000, também conhecida como geração Y) começa a entrar no mercado, adiando a compra da casa própria depois da recessão de 2008, e os baby boomers (pessoas nascidas entre 1946 e 1964 durante a Segunda Guerra Mundial) procuram por casas menores quando se aposentam, a oferta de moradias a preços acessíveis está sob forte pressão.
Mesmo quando as incorporadoras são exigidas que elas dediquem uma porcentagem de seus projetos para moradia a preço acessível, como acontece na Europa e nos Estados Unidos, o volume nunca é suficiente para atender à demanda. Como consequência, essa intervenção aumenta ainda mais o preço dos imóveis, criando mais inacessibilidade.
A Coalizão Nacional de Habitação de Baixa Renda dos EUA descobriu que uma pessoa que trabalha 40 horas por semana recebendo um salário mínimo não pode comprar um apartamento de dois quartos em nenhum lugar do país.
Como os preços das casas continuam a subir duas vezes mais do que a taxa de crescimento dos salários, o déficit de casas a preços acessíveis deve apenas aumentar.
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É necessário um novo modelo
Embora a situação seja realmente grave, a solução não é simplesmente construir mais e mais casas o mais rápido possível. Experiências anteriores mostram que amontoar famílias de baixa renda em grandes distritos de moradias de baixa qualidade leva apenas à favelização e segregação.
No passado, bairros a preços acessíveis não dispunham de serviços básicos. Moradores contavam com poucas lojas de esquina para suas compras e outras necessidades básicas.
Essas pequenas lojas carecem de variedade, poder de compra e concorrência, o que significa que aqueles com menos recursos são forçados a pagar um preço mais alto por seus itens essenciais diários.
Mesmo quando os supermercados estão presentes, a qualidade dos produtos costuma ser menor, exacerbando problemas de saúde e obesidade.
Essa não é apenas uma grande barreira à mobilidade social, mas uma oportunidade que a economia dos EUA está perdendo, que é a da parcela da população disposta a pagar por serviços ainda pouco oferecido em seus bairros.
Se quisermos evitar a favelização e superar a crise imobiliária das moradias a preços acessíveis, precisamos de um novo modelo – um capaz de unir moradias de baixo custo com alta qualidade de vida e variedade de serviços.
Pode parecer uma tarefa impossível – elevar a qualidade e reduzir o preço – mas é possível reequipar a maneira como as empresas privadas entregam moradias a preço acessível, alinhando lucro à prosperidade local.
Já existe um modelo para esse tipo de inovação. No setor de saúde, a Kaiser Permanente oferece um plano de saúde com seus próprios hospitais e clínicas.
Como cada membro paga uma quantia fixa por seu plano, a empresa é incentivada a manter as pessoas fora do hospital e saudáveis a longo prazo, vinculando resultados sociais ao lucro corporativo.
A Kaiser gerou US$ 2,5 bilhões em receita líquida em 2018 e, ao mesmo tempo, investiu em programas comunitários focados em temas como obesidade a moradias seguras.
Priorizando o benefício social
Uma versão do modelo Kaiser poderia ser realizada no setor imobiliário se os incorporadores adotassem a crescente preferência por serviços em vez de espaços.
Se os incorporadores planejarem e comercializarem seus bairros com ênfase em locais e serviços públicos, em vez do modelo atual de priorizar o tamanho dos espaços privados, a capacidade das empresas de gerar vendas e lucros estará ligada à capacidade de manter uma comunidade próspera.
Por exemplo, uma família que mora em uma casa pequena, mas bem construída, com acesso a um parque, a espaços verdes, academia, biblioteca de objetos, além de serviços digitais, como compartilhamento de carona e acesso Wi-Fi gratuito, desfruta de mais qualidade de vida em relação a uma casa maior, mas sem comodidades.
Nessa situação, o valor da casa é baseado no modelo de vida em comunidade, ou seja, se o incorporador deseja maximizar os lucros, precisa priorizar o benefício coletivo.
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Capacitar os moradores
Além disso, como as comunidades são mais fortes quando os moradores se interessam, pelo futuro do local onde vivem, os incorporadores são incentivados a se envolver com os moradores e capacitá-los a assumir a responsabilidade pela evolução de seu bairro.
Isso não apenas cria distritos que são mais adaptados às necessidades específicas de seus residentes, mas evita um dos principais riscos enfrentados pelas town companies, cidades criadas por empresas.
Uma vez vista como a solução para moradias e serviços acessíveis, o principal empregador de uma área garantiria que seus funcionários recebessem tudo, desde moradias a espaços públicos, escolas e serviços de saúde.
No entanto, as empresas não existem para sempre e, quando os empregadores partirem, os funcionários iriam carecer de recursos.
Em um modelo imobiliário em que os incorporadores são ativamente incentivados a capacitar os moradores, as pessoas desenvolvem os meios para se organizar, tomar decisões coletivas e trabalhar juntas em soluções, mesmo que a empresa responsável pelo gerenciamento de serviços em seu bairro desapareça.
O envolvimento da comunidade na tomada de decisões também permitirá que os incorporadores superem os obstáculos de privacidade e dados pessoais enfrentados por muitas das grandes plataformas digitais de hoje.
Embora empresas como a Sidewalk Labs do Google tenham enfrentado questionamentos sobre o uso de dados pessoais, as empresas estimuladas a envolver os moradores em seus processos de governança colherão benefícios de uma abordagem colaborativa ao uso de dados.
Por exemplo, o incorporador pode ter dados mostrando que um grupo de residentes sai de casa em um horário semelhante e segue direções semelhantes para o trabalho.
O incorporador apresentará esses dados abertamente aos moradores interessados, proporá uma solução na forma de serviços de transporte compartilhado e obterá um consenso dos indivíduos envolvidos.
Esse modelo de envolvimento oferece aos residentes a garantia da soberania dos dados, ao mesmo tempo em que gera benefícios para o incorporador por meio de uma comunidade que investe no sucesso de novos projetos.
O formato da sociedade americana mudou muito nas últimas duas décadas, mas a abordagem do mercado imobiliário às moradias a preços acessíveis ainda está baseada no século passado. Precisamos transformar os modelos e práticas tradicionais para corresponder às necessidades reais do país.
Essa transformação não é um caso de se fazer caridade e de compensar a inércia do governo, mas uma oportunidade para os incorporadores imobiliários.
É uma chance de alinhar resultados financeiros e sociais para garantir a sustentabilidade a longo prazo do setor e apoiar comunidades que são inclusivas, colaborativas e lideradas pelos seus próprios moradores.
Alan Marcus
Diretor de Estratégia Digital da Planet Smart City
